苏州限购限售升级,新房转让需满3年，专家称新政抑制投机

7月24日晚间，苏州市人民政府发布《市政府出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，其中包含苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让等多项重磅政策。文件显示，新政自7月25日实施。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，此次苏州“限购”、“限售”双升级，调控政策严格程度史无前例，“双限”政策从根本上抑制了投资投机需求。

南都记者梳理发现，今年以来，苏州楼房、地市被指过热，新房、二手房价格指数累积涨幅较大曾被给予预警提示。此外，苏州四月底房地产价格指数提高5%，被指已超过苏州全年调控目标5%的界限。

尤其值得注意的是，2019年5月24日，苏州市政府联合多部门召集逾30家地产商召开苏州房地产行业座谈会，会议称，如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等，并称一切以重要考核指标要求为准。

新房满3年二手房满5年方可转让

7月24日晚间，苏州市人民政府发布《市政府出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。

据上述工作意见，自7月25日实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

此外，非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

上述工作意见还规定了苏州市土地出让环节的相关措施，要求严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，具体在出让公告中设定。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

楼市、地市被指过热

据克而瑞统计数据显示，2019年1-6月，苏州市区二手住房成交套数为53046套，比去年同期增长50%，创下近三年同期苏州二手房成交新高，且二手房成交量为新房的1.17倍。

此外，4月29日，苏州工业园区苏园土挂（2019）02号地块拍卖结果出炉，中海地产以35.6亿元的总价竞得该地块，楼面价为30287元/平方米，创造了苏州工业园区的地价新高。5月8日，苏州3宗地块成交，其中，吴中区甪直镇9号地块在竞拍前，一轮加价就达3.57亿元，溢价率达67.8%，未开拍就打破了该板块维持了3年的楼面价最高纪录。

5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示，其中苏州在列。

5月24日，苏州市政府曾专门召开行业座谈会，据当时媒体报道，“座谈会的背景为：今年一季度以来，苏州市土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，四月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限”。

苏州接连出手调控

过热背后，苏州接连出手调控。

2019年5月11日，苏州出台限售政策，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让；苏州工业园区全域二手住房，购房人自取得不动产权证满五年后方可转让。2019年5月16日，苏州再出新政，将工业园区新购住房学位政策由五年调整为九年。

尤其值得注意的是，5月24日，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集逾30家地产商召开苏州房地产行业座谈会。

会议称，如果苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。与此同时，苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，并上报住建部，长效调控机制实施后阶段调措施不取消，一切以重要考核指标要求为准。

此外，会议还透露，年内苏州房价的审核机制不会放开，明确苏州所有项目预售备案价不得超过每平方米4万元人民币，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。

专家：“双限”政策从根本上抑制了投资投机需求

对于此次调控政策，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向南都记者表示，此次苏州“限购”、“限售”双升级，调控政策严格程度史无前例。

国仕英表示，此次调控在“限购”政策方面，非本市户籍居民家庭限购范围扩大到昆山市、太仓市；购房条件要求自购房之日起前3年内，连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

在“限售”政策方面，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目，购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。限售的严厉程度也是热点二线城市中最为严格的。

国仕英认为，“双限”政策从根本上抑制了投资投机需求。

国仕英还表示，2019年以来苏州房地产市场回温明显，成交量量价涨幅明显。5月份住建部对苏州进行约谈，随后三次出台调控政策控制苏州楼市。5月11日出台的限售政策主要针对于工业园区，对其他周边区域热度并未有较大影响。5月份的约谈及三次调控政策颁布对苏州楼市并无有明显的降温，据诸葛找房数据研究中心知，苏州二手住宅挂牌均价上半年累计上涨7.42%，6月份环比上涨0.72%，上半年挂牌价涨幅较大，5月份的调控加码对二手房市场有所影响，但价格仍在小幅上涨，这也是此次调控政策加码的主要原因。

国仕英认为，苏州此次政策的颁布从根本上反映出国家“稳地价、稳房价、稳预期”的决心。