浅谈我国房地产营销的现状及营销策略

王庆磊

房地产营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而 组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。

房地产营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会房地产营销策略，从而实现企业发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。

虽然我国房地产开发投资一直都保持着一个非常强劲的增长趋势，但是他们依然存在很多问题，他们存在的问题主要是：（1）、缺乏品牌意识，营销理念落后，缺乏品牌意识。现在的房地产营销仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段；（2）、市场调研不充分，许多房地产企业认为市场调研不重要，忽略前期的市场调研，即使做了调研，也仅仅是浮在表面，未能深入。项目盲目上马后，销售的时候才发觉自己开发的楼盘有这样那样的劣势，从而导致产品消化速度太慢；房地产企业提供的产品无法满足消费者的全面需求，消费者对房屋的要求并不是仅仅局限在可以住就够了，追求精神上的最终满足是现代消费者的购房主打观念；（3）、营销诚信度差，广告带有虚假成分，在房地产广告中也存在如夸大绿地面积、设施配套及环境等；承诺与实际不符，如不能按时交房；广告内容表述不清，如交房时间和交房标准不明确； 隐瞒实情等虚假信息和欺诈现象， 存在违规发布广告和广告内容失实等突出问题， 井引发了法律纠纷。房地产企业交易行为不规范，市场纠纷多；（4）、物业管理滞后，营销管理虎头蛇尾。事实上有些消费者除在购房环节中碰到的问题外，更多的是在居住过程中面对物业管理的弱化问题。这种不负责任的做法，与开发商热情的销售推广形成强烈反差，给人虎头蛇尾的感觉，而给消费者导致的实质性损失则是巨大的。开发商丢失的也将是良好的信誉口碑和今后的市场。

我国房地产营销的策略主要有以下几点：（1）、做好品牌营销。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。“得品牌者得天下”已成为诸多知名地产企业的普遍共识，品牌不仅是企业或产品标识， 更是宝贵的无形资产， 能强化企业在市场和行业中的地位。品牌营销首先要做好产品，产品是营销的基础，品质是营销的核心和保证。房地产企业的产品开发和提档升级必须整合市场、研发、营销、建设和物业管理等各方面力量， 把控好理念导入、产品定位、规划布局、建筑和景观、户型、示范区、样板房等重点环节，提高产品的附加值和性价比。同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力， 以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象， 推销公司的楼盘等；（2）、认真做好市场调研，创新产品。房地产营销人员必须认真做好市场调研工作充分研究消费者的欲望和需求，将其贯穿于房地产开发的全过程，并具备一定的超前意识，要想在前面，做在前面，利用自身的优势，找到最适合这个企业，这个市场的创新环节。目前房地产的创新主要应该在三个方面：一、设计更新，改变传统的设计模式，户型向多样化发展。二、功能更新，改变过去单一的居住功能，在功能设计上突出超前意思，满足现代人的需要。

三、投资价值创新，通过了解消费者的投资心理。在各方面挖掘房地产的投资价值；提高营销诚信度。注重广告的品质和创意，加强房地产行业专业营销管理人才的培养；（五）加强管理1.提高物业管理水平的途径有以下几点，首先，依靠科技力量提高物业的管理质量，管理手段不断创新，为业主们创造出一个健康、环保、智能化的社区环境，创造科技文化的生活氛围，提升小区文化底蕴，让业主们享受到科技给生活倒带的方便快捷;其次，要充分发挥社区的组织协调职能，建立起业主和物业和街道政府的沟通桥梁，采取服众的和谐的方法协调业主与民众之间的矛盾，真正站在业主的角度去考虑问题，把为业主分忧解难放在工作重点上，2.加强房地产营销管理对地产行业的指导性作用一个房地产企业在进行一个项目之前必须做好前期的准备工作，包括对市场的调查分析，环境的分析，项目所在地的人文理念的分析等等，这些都会直接影响到项目从初期建设到后期销售的整体效果甚至是成败。洞悉市场，分析当地房地产的行情，了解当地消费者的购买力、购买欲望、期望户型、环境要求等等，通过这些宏观和微观的综合调查总结出一个项目施行可行度参照表，给项目前期预测提供很好的理论依据，为后期销售埋下关键伏笔房地产营销策略，为整体项目的高收益和回报奠定基础，这些都是地产营销管理必须具备和考虑的。

目前我国房地产行业正处于高速发展中，消费者对其关注度持续上升，房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节，它对提高房地产开发经营的经济效益，社会效益和环境效益等诸方面都起着重要的作用，尤其对整个房地产行业而言具有极其重要的现实意义。在严峻的市场竞争环境下，房地产营销对一个企业来说，就如同指引房地产企业前进的明灯，房地产企业应从自身的实际出发，根据自身的现状所引导出的问题制定科学的营销决策，生产满足客户需要的产品，才会给企业带来生存发展的机会。

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