万科活下去是怎么一回事？我们都把这次地产危机想简单了

2007年7月15日，东莞市塘厦大坪村的一块地，经过80多轮举牌被万科拿下。楼面价达到了15243元，高出底价140%。

这只是当年万科拿下的又一个地王而已。但是当拍卖槌落定，万科的人依然在起立欢呼。但随即招来金地和招商的人大声抗议，他们已经举牌了，不能就这样便宜了万科。

为了抢地，现场打了起来。

就像奥运会上判球一样，通过观看现场录像，现场请律师、公证处等各种手段多方取证调查，这块地仍被判给了万科。

在十几年前还没有微博和微信，这条新闻就刷爆了新闻网页，荒诞、夸张，不可理喻，和2016年如出一辙。

但这正是十几年前房地产市场高潮时一个最寻常的场景。

房价一路飙升、开发商信心爆棚、土地市场毫无理性、地王像母猪下崽一样。

在广州，2007年7月到9月，两个月时间，楼面地价从11912一平飙升到18729一平；苏宁在上海拿了一块地，楼面价66930元一平，中国都被震了一震。北辰拿下了长沙新河三角洲地块，总价92亿，又震了一震。

那个时候，万科还是整个中国地产的老大，中国地产也正处于自己的黄金时代。万科便如同领头的那只公牛，带领同行将地产这潭深水搞的风生水起。

你今天可能想不到，万科甚至凭借一己之力横扫了中国地王，从大本营深圳出发，蔓延广州，一路到北京郊区，四处开花。

这一年，万科的销售额突破了500亿。而第二名的绿地只有300亿，第三名的中海是200亿。万科自己的销售额等于是老二和老三的总和。而第十名是龙湖，只有101亿，刚刚破百。后来的老大恒大还看不见身影。

但是在有一天，万科的总部大楼里，却悄悄挂出了一个红条幅，上面只写了八个字：低调、沉稳、危机意识。

这是有记载以来，第一个被万科察觉的危机信号，在当时整个中国都无人相信。

这年底，在万科的新闻发布会上，有人问王石，全国楼市已经冷了几个月了，广州新房销量下滑严重，是不是拐点来了？

王石展现了他一直以来的干脆和果断，只说了两个字，是的。

然后万科在广州新开的项目万科金色康苑，每平米均价比周边楼盘低了3000-4000元。

这立刻触动到了楼市最敏感的神经。在持续了数年的大牛之后，市场已经危若累卵。只靠着仅有的一点信心在做最后的支撑。

身为中国最大房企的掌门人，王老板的身份堪称是当时楼市的第一代言人。可是你不但不加固民众信心，还如此拆整个中国楼市的台。

王石第一次尝到了千夫所指，大V拿出各种数据，证明拐点并不存在，王石是行业的叛徒。

有人炮制了一篇《万科松山湖会议纪要》，核心内容只有两个：快速出货，价格一定要比同行低。

这一次，众人真的被激怒了。

结果警方查证，松山湖会议纪要是假的，这篇文章的首发IP地址，来自于一家大型地产公司的高管家里。

但后来证明万科是对的，在投机的市场中，有涨就会有落，涨的时候万物皆欢喜，落的时候能活下去才为人上人。

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十年后的2018年，在万科的一次内部大会上，当大屏幕上出现“活下去”，这三个血色的大字时，瞬间又震惊了中国。

那些经历过2007年的万科老员工们，在这一刻集体感到眩晕，往事如梦，一个轮回却又到了此处！

但是这一次，忽然有些不一样了。

厦门的万科白鹭郡启动了新一轮的大降价，万科承诺前期客户可以退款，这又开了中国楼市的先河。

万科一如既往地被千夫所指，违背商业道德和契约精神，拆了整个中国楼市的台，让自己活下去，让别人无路可活。

只是这次众人尽管嘴里嘟囔着，但再也不会有人去砸他们的售楼部，再也不会给特警机会站在旁边看戏了。

结果万科一边降价，一边花了32个亿去环京买了华夏幸福500亩地。

众人懵了，敢情这次万科真的是在做空抄底？

但是这一次，担心显然是多余的，因为没有人可以降价了，更准确地说，没有人敢降价了。

上面说了，一切要稳，稳是个多义词，不能大涨，也不能大降，约等于挺。

匆匆数年，一切真的稳了下来。很多人都等不及了，这次周期已经超出过往时间周期，该启动了。

结果，行情并没有来，疫情却来了。

人们忽然发现，万科这一次的口号并没有喊错，只是喊早了两年。

昨天晚上，万科企业股份有限公司在线上召开2019年度业绩推介会，郁亮说了十分钟，但是人们都记住了那句标语一样的话。

他说，2018年万科秋季例会的主题词是活下去，在今天，活下去成为特别真实的存在。

在今天，活下去成为特别真实的存在。

祝九胜用一二月份的大数据印证了他的说法。

祝九胜说，疫情对于万科的影响相当大。

万科2-3月份的销售同比降低了510亿元，这次疫情让万科对1万户的客户有交付延缓的可能性，全年的影响大概涉及到3.9万户。

祝九胜说，所有的影响最终都会体现在现金流方面，影响非常明显。销售的减少，导致销售回款的减少，疫情增加了相应的防疫成本。总体来看这次疫情对公司的影响是相当大的，销售回款大幅下降，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。

但是，万科的账上明明还有1660亿现金储备，这比大部门开发商兜里的钱都多，净负债率只有33.3%，这比大部门开发商的负债率都低。

只能说，万科的危机意识比大部分开发商紧张的多。

郁亮一直在强调一个词，免疫力。

郁亮对这个名词的解释是现金为王，量入为出。

比如说，万科始终不囤地，不捂盘，不拿地王，万科92%的项目为普通项目，万科始终保持现金流的安全。

换句话说，就是高周转+现金流，这个地产行业根深蒂固的法则，没有人能够违背。

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但是很明显，这一次与2008和2018年都不同。

2008是金融危机，是人们信心崩塌导致的市场冰冻。

2018是政策调控，开发商只要各平本事出货就没有丝毫问题。所以，万科才可以一边喊着危机，一边降价卖房，一边收储土地，各不耽误。

而这一次，则是双重叠加。先是疫情严重冲击了地产正常流畅，导致高周转和现金流的路径全部中断。

就在刚有好转的时候，接踵而至的却是疫情在全球蔓延导致的全球处于金融危机崩溃的边缘。

毕竟美股一周熔断两次，连巴菲特都摇头无措。美联储匆忙启动0利率，结果市场更加惊慌。

北大老师香帅统计了一个数据，2月份这一个月消费对GDP冲击的损失大概就是4万亿。

房地产2月份销售大概下滑了80%，2月份拿地同比也只有20%，这意味着一季度的信贷数据会非常难看。

房地产起不来意味着什么呢？中国经济有“三驾马车”：投资、消费、出口，现在投资起不来了，消费下滑得厉害，就还有个出口。

但是，接踵而至的疫情全球大爆发，对最后一项也产生了严重影响。

现在全球的需求下降，就意味着对中国的冲击更大，毕竟2008年我们已经有过深刻的记忆了。

严厉调控+疫情冲击+全球金融危机的三重叠加，正是目前我们所面临的状况。

界面采访李迅雷的新闻稿标题是这样写的：

欧美已在金融危机边缘，要防止中国房价暴跌！

如果全球经济按照眼下的形式真的再恶化下去，那么，我们也许在短期内，会重新看到地产调控放松，比如说降低利率，甚至限贷放松。

毕竟，和一个月前相比，形式已经发生了巨大的转变，我们应该重新思考眼下的问题了。