什么是产业园区招商运营？产业园区招商运营的三大趋势

房讯网讯 2019年12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为”融合与分化：新周期下房地产的新逻辑”。

来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦新时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办；同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、北京金隅投资物业管理集团有限公司、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

当天下午进行的”产业园论坛”领袖圆桌对话环节，以”新周期下科技园区的新逻辑”为主题。中科产城建设（北京）开发有限公司董事长郭莹辉受邀参加了讨论环节，并与现场嘉宾分享了和探讨了产业园区招商运营的新趋势。

郭莹辉表示，精准招商、资本招商、服务招商是产业园区运营的趋势，实际上是运营企业和政府为了产业落地和升级，共同在形成合力。他认为，产业园区一定比做房地产开发有更长的盈利空间，更厚的盈利空间，更长的发展道路。

以下是郭莹辉在领袖圆桌对话环节发言实录：

首先，中科产城是我们今年刚刚打造的一个新的投资平台和园区运营平台，就是园区轻资产。我想分享除了用产业运行的思维和方法来解决地产存在的堰塞湖以外，我讲两个案例和三个趋势。一个就是除了北京的园区，我观察全国园区比较多，大家讲是北京的感受，其实北京我现在比较一下，这么好的资源条件做园区其实压力并不大，而压力大的确实是外地的，省会以下的地级市，县级市。

我们在园区里面有很大的误区，商务园和科技园绝对不一样，现在行业里把这个容易搞混。第一个是洋葱型园区，现在举一个例子是四川天府新区，一个LP投的，我当GP给他操盘，去跟政府谈园区的时候，政府认为天府新区、CBD金融机构多如牛毛，结果进展结果和我当初预测一模一样，你只是做了一个商务园的写字楼群的建造，而不会是一个产业活跃的城市。当时我的判断，我说你叫挂牌经济，你是一个华丽的城市外表，但是一个洋葱内核，没有税收，没有内容。确实除了卖地收入之外，除了楼市从六千变成一万二，这个城市到现在为止，楼是空的。所以我说叫洋葱型园区，剥来剥去没有东西。

我再举一个2012年在长春的园区，我把它叫板栗型园区，外表其貌不扬，剥开了满满干货，这个园区离长春市郊外15公里，可以说在玉米地买了了995亩地，花了15个亿，有产业，有住宅，到今天30亿产值5亿的税收，相当于每亩税收150。

当时招商了200多家企业，两个大客户，其他都是散户，这说明一个道理，我们做科技园，是把产业孵化和各种平衡，各种利益，各种利润放在一起，政府不断往里加持，帮助企业招商，给绿色通道，所以做这个园区非常成功，这是一个很具有代表性的案例。

我想讲这两个案例之下，就讲现在做园区的趋势。刚才我们讲的房地产很寒冷，产业地产更寒冷，寒冷之下有温暖，现在国家在产业结构调整，创新型国家建设，尤其是过去土地财政慢慢弱化的时候，依赖产业的转换，新旧动能转换，所以去年2018、2019年中国城市市长和书记的角色，两件事，一个科技创新，第二产业招商，抓经济。所以现在营商环境从全国的环境改变，实际上就在抓我们产业落地，产业建设。实际上给我们产业园企业带来巨大的商机，这个商机之下就回到刚才说在知道什么叫园，什么叫城，什么叫创新，我们就可以理解现在政府和我们是伙伴，我们和住宅开发商绝对不一样。

我们现在和政府的诉求是一致的，帮政府做产业创新，因此在运营层面有三个趋势。第一个就是精准招商，过去我们地产企业，讲产业故事，讲商住配比，就能拿到地。现在不行了，地方政府必须看你招什么样的企业，才给你土地，所以从政府给我们限定了运营园区的前提条件。

第二是资本招商，实际上从我们运营商来说，我们会做VC、PE的企业孵化，但更大力度来自地方政府，现在可以看到任何城市都有产业引导资金，地方政府亲自上手，亲自投钱拉企业，这些地方政府在园区招商中起到了一个资本投入和要素导入的过程。

第三是服务招商，我们2018、2019年在经开区、高新区，包括地方行政区，区政府这一级发生体制变化，很多园区运营企业站起来坐下来，完全市场化。改变招商的模式，服务的能力，就像我们市场化的园区运行企业一样。政府在改变，项目服务方改变，给落地的入园企业提供更好的服务。

所以说这三个精准招商，资本招商，服务招商，实际上是运营企业和政府为了同一个目的，共同形成合力。刚才讲了大势，是政府鼓励的。另外，从行为动作上双方是趋同的，我认为我们做产业园一定有比做房地产开发有更长的盈利空间，更厚的盈利空间，更长的发展道路。我就说这么多。