浅析新形势下房地产营销策略创新

摘要：随着我国经济的不断发展, 人们对房屋的需求逐年增大, 这导致了我国的房地产事业不断发展, 房地产商队伍也随之迅速扩大。而如今, 我国对于房地产行业正在进行调整、整顿, 很多房地产商在调整阶段亏损甚至破产。直接导致了房地产商数量的减少。本文就房地产营销的现状进行探索, 找寻在房地产营销中所存在的主要问题, 并探索出有效的解决措施, 使房地产营销能够满足新形势下的要求, 从而推动房地产行业的进一步发展。

关键词：新形势; 房地产营销; 存在问题; 创新; 发展;

0 引言

中国动荡的历史, 使人们缺乏社会保障和安全感, 因此购买房产能够在心理上提供安全感, 另外, 房子的财富的象征, 房子的使用年限较长, 可以作为家族文化的载体进行传承。而如今, 很多人认为房子是不断增值的,因此买房就成为极受欢迎的投资方式之一。在种种因素之下房地产营销策略, 中国的房地产事业处于不断的发展当中, 但房地产事业却也存在着问题。

1 我国房地产行业的发展现状及发展趋势

1.1 房地产发展现状

我国的城市化不断发展, 但城市发展不平衡, 房屋供给也不充足。大城市周边的小城市人口不断向内部集聚, 一线城市和二线城市的人口都在不断增加, 而人口集聚的分化使城市间的发展不平衡。一二线城市的人口高度密集, 房价超出了绝大部分国民的能力水平。我国的保障性住房供给不足, 保障的力度不足。

1.2 国家进行宏观调控

如今的房地产市场, 开发商所花费的成本高、楼市的房价高, 而与之不匹配的是消费人群的收入很低, 这种不平衡使房地产行业状况极为混乱。因此国家不断修订房地产业法律法规, 对其他行业特别是环保行业的发展给予充分的鼓励和支持。将不利于国家和社会发展的动机不纯中小企业革除, 全力支持良心企业的发展。国家的这些宏观调控政策在一定程度上推动了房地产行业的创新和发展。国家宏观调控为房地产企业提供了有利的发展环境, 但房地产行业也在面临风险与挑战。国家通过实行征收产税, 使消费者在购房时需要支付一笔额外的税款, 因此增加了消费者的购房成本, 以此使消费者购房的积极性、主动性降低。而对于投资客户来说, 征收产税迫使投资客户增加了额外税负和物业成本, 会局限投资客户的投资行为, 房地产企业的资金可能因此而无法正常运转。国家颁布的宏观调控政策大大提高了企业的经营风险, 同时, 房地产市场中融入了农村土地的成分, 我国的土地供应呈现出多样性和开放性, 转变了地方土地垄断的局面。这大大提高了土地的供给面积、降低了投资成本, 从而改变了房地产市场供小于求的局面, 促进了房地产行业可持续发展。

1.3 人口因素影响房地产业

1996年以后, 中国加速城市发展和大力推动工业化的举措使中国的城市化进入了高速发展阶段, 城市人口急剧增多, 城市化率大幅提高。而城市化的进程加速, 使房地产业也随之发展。另外, 中国人口的家庭规模不断小型化, 从以前的三代同堂逐渐变为三口之家或二人世界, 这也成为中国家庭的主要组成模式。而家庭规模的变化也将对房地产业产生影响:首先住房总套数必然增加, 住房需求的总套数倍增, 而且住房需求结构也发生巨大改变, 两人或三人家庭模式的快速增长, 会推动小户型需求和租赁的需求, 这将对未来的住房结构和占有性质产生非常深远的影响。中国在1962~1972年期间出现过一个生育高峰, 而在25年后, 其对应子女在1982~1992又出现了生育高峰, 按照这个25年进入家庭形成期的规律推断, 在2007~2017年中国又将会出现一波新家庭高峰, 这使得新家庭购买或租赁房屋, 又或者, 因为支付能力的局限, 无法立即购买或租赁房屋, 只得与下一代一起进行改善升级, 之后再随着新家庭收入的增长而分户。

1.4 房地产业发展趋势

房地产业正处于快速发展时期并将长期处于此种状态。居民的消费能力提高, 消费结构也随之变化, 房地产投资在中国经济快速发展的过程中起到极为重要的贡献作用。房地产业对国民经济有着重要且稳定的贡献。与此同时, 中国人口的城市化处于加速阶段, 住房需求也随之增加。住房需求结构逐渐被家庭规模小型化、个性化需求增加、消费观念转变等因素影响, 小户型住宅将成为房地产市场中的重要组成部分。国家的宏观调控使企业承担巨大的资金压力,房地产企业必须要探索新的融资渠道房地产营销策略, 融资手段会呈现多样化。且营运效率高的企业将会获得更多的资源。

2 房地产营销中现存的主要问题

2.1 营销手段具有局限性

通常营销定价经过调查、分类、比较、汇总然后形成销售定价, 这种市场对比法只能静态地反映价格却不能动态地反映市场趋势, 定时定点的价格测定不能反映市场的价格趋势以及趋势的程度。在市场好的时候会使估价过低, 反之市场低迷时会使估价过高。市场趋势和趋势程度对价格变化的敏感性被忽略, 常常导致定价与市场情况不符, 从而销售陷入困难局面或房地产企业亏损。其次, 市场对比法只能反映市场价格, 却不能反映市场的销售情况, 因此指导价格会偏高或偏低。市场对比法的局限性决定了实际定价和目标定价的差距, 导致营销出现问题。

2.2 功利营销盛行

房地产市场的营销中, 前期的规划设计没有受到足够重视, 反而注重后期的营销推广。有些开发商为了减少规划设计的投入选择了低廉的没有经验和实力的设计单位, 使得设计出现严重问题。而在营销推广方面, 房地产商却愿意投入巨资, 来抵制竞争和投资收益压力。但从一开始就没有设计好的住宅销量又会好到哪里呢?另外, 目前的房地产商以景观环境为卖点, 盲目提高绿化率和景观渗透档次, 却没有考虑其实用性, 反而浪费了大批资源, 且增加了购房者的购房成本和压力, 成为了营销的阻碍。

2.3 营销手段乏味, 缺少创新因素

房地产商缺少创新意识, 不愿承担创新带来的风险, 因此不曾尝试新出路, 同时缺乏创新型人才, 房地产行业缺少新鲜的血液。房地产行业的复制现象严重, 不考虑实际情况, 对成功楼盘的规划设计、户型甚至广告文案等都进行抄袭, 效果却惨惨淡淡。如今, 社会快速发展、市场竞争加剧、消费心理成熟、居住品质提高等因素导致楼盘销售低迷。因此房地产商必须注重创新的因素, 根据自己的实际情况, 展开自己独特的营销策略。

3 房地产营销的策略创新

3.1 提高质量

开发商应该选择具有较强实力和较久经验的设计单位进行合作, 提高设计的科学性、实用性、舒适性和美观性。并请名誉高实力强的施工单位实施建设。同时可以通过个性化的广告方式将产品的质量、价值充分地展现出来, 从而通过广告营销达到宣传质量效果的营销目的。建筑材料质量有保障, 展示给购房者充分的质量信心。可以在展示区内展示各种涉及交房标准的所有东西的材质、等级等明细。也可以成立“购房者代表小组”监督施工, 检查质量。通过这一系列措施, 向购房者展示自己对住宅质量的充分信心和负责任的态度。

3.2 提高物管服务

物业管理已成为消费者购房时的关注重点, 因此, 物管也就成为了楼盘营销取胜的十分关键的因素。因此房地产商必须打造自己的物管品牌或者引进知名物管企业进行升级, 使自己的楼盘档次得以提高。另外, 物管讲求实用性和适应性, 为了提高物管服务内容的实用性和适应性, 可以向购房者征求服务管理内容, 按照购房者需求, 定制适合的物管服务内容。

3.3 丰富营销文化

无论什么建筑, 都具有一定的文化价值, 房地产建筑也是如此。而为了达到营销效果, 房地产建筑应当注重提升艺术性和文化内涵。不同地域的人有不同的生活方式和生活态度, 因此在建筑的设计风格上, 应该相对应地体现不同的文化内涵。通过文化营销这一途径, 不断提升房地产建筑的文化品味, 优化建筑物文化环境, 从而大大提高营销效果。同时, 房地产企业也要学会通过建筑物传达出自身的品牌文化和价值理念, 丰富和提升企业形象, 使房地产营销散发出新的活力。

4 总结

综上所述, 在房地产营销中, 首先要考虑到购房者的需求和倾向, 提高自身产品价值和吸引力, 还要配有专业、实用的物业管理服务, 提升建筑档次, 丰富建筑文化, 提高内涵, 在很多细节方面注重创新和宣传, 从而达到营销的目的。

参考文献

[1]张晓珂, 卢余军.限购形势下南宁市房地产营销策略研究[J].知识经济, 2014 (19) :83, 85.